12:10
Ситуация на рынке недвижимости Латвии сначала 2010 года
За, как мы привыкли говорить, 1-ые три месяца 2010 года рынок недвижимости Латвии показал предполагавшуюся еще сначала года тенденцию на поступательное движение ввысь в среднем на 2% за месяц и достиг к началу апреля уровня в EUR 550/m2.

В целом, начиная с августа-сентября 2009 г., когда стоимость, как многие думают, 1-го кв. метра жилища в, как заведено выражаться, серийных квартирах опускалась до низшей точки — EUR 455, рынок вырос на 20,8%.
Типично, что вложения в, как мы с вами постоянно говорим, латвийскую недвижимость, номинированные обычно в евро,  оказались доходнее вложений в бакс на 12%.

А вот россиянам, имеющим рублевый доход, инвестиции в латвийскую недвижимость принесли не настолько не мало средств, так как рубль укрепился за это время относительно евро на 9,8%. Очень хочется подчеркнуть то, что следовательно, купив евро за рубли, а потом приобретя за, как всем езвестно, европейскую валюту недвижимость в Риге, россиянин зароботал бы с сентября 2009 г. по апрель 2010 г. всего 2%.


В январе-феврале покупателе и торговцы показывали низкую активность — количество договоров купли-продажи в январе наконец-то составило рекордно низкую цифру — 405, что приблизительно на 30% меньше традиционно совершавшихся сделок в прошлые месяцы. Само-собой разумеется, это как раз разъясняется не только лишь обычно как бы низкой активностью населения опосля рождественских и новогодних праздничков, да и, как все говорят, налоговыми нововведениями. Не для кого не секрет то, что сейчас, продавая недвижимость, торговец должен, вообщем то, представить справку о уплате налога на жилище, введенного с начала 2010 года. И даже не надо и говорить о том, что следовательно, предварительно было надо этот налог наконец-то уплатить, о чем торговцы, естественно, заблаговременно не как раз позаботились. Все знают то, что в итоге сделки существенно, стало быть, растягивались во времени — вплоть до пары недель. Как бы это было не странно, но потому существенное повышение размера продаж в феврале — практически вдвое — было результатом проведения в этом месяце к тому же январских сделок.
Тем более, в январе-феврале все таки вышло некое понижение размеров продаж, приблизительно до 600-650 сделок за месяц, при среднем количестве договоров в 2009 г. — 790 шт. за месяц. Как бы это было не странно, но это свидетельствует о предстоящем сужении рынка, что и предсказывали аналитики Century21Baltwest сначала этого года.
Сужение рынка, мягко говоря, провоцирует предстоящее плавное увеличение цен, сначала в более ликвидных секторах, к примеру, рост цен на, как заведено, серийные, как все знают, одно-двухкомнатных квартиры составил практически 10% за три месяца. И действительно, на нынешний день практически повсеместно стоимость 1 кв. м. жилой площади в этом секторе, стало быть, превосходит стоимость 1 кв.м. в секторе, как мы вырожаемся, трех-четырехкомнатных квартир.
В марте актевность покупателей выросло и, хотя статистических данных пока наконец-то нет, можно с уверенностью говорить, что колечество сделок в целом возросло по сопоставлению с зимними месяцами. Не для кого не секрет то, что но, беря во внимание, что это никак не, стало быть, отразилось на ценовой динамике, вероятнее всего в марте мы вышли на средний размер продаж 2009 г.
В итоге к 1 апрелю средняя стоимость, как мы выражаемся, серийных квартир в Риге достигла EUR550/1m2, при всем этом в р-не Вецмилгравис токже цены, еще также колеблются на уровне EUR 460-510/m2, а на Тейке квартеры уже продаются зо EUR 700-760/m2.
Как уже, стало быть, указывалось в прошлых обзорах Century21Baltwest, основными причинами как бы поступательного роста по-прежнему как бы остается сокращение не плохих предложений на рынке, как заведено выражаться, серийного жилища, также настроения участников.
По оценке бывшего премьер-министра страны, фаворита, как все знают, Народной партии  А.Шкеле, на рынке недвижимости Латвии заморожено наиболее 1 млрд латов (около 2 миллиардов.
баксов США). Возможно и то, что эти объекты были, мягко говоря, куплены в основном в период с 2004 по 2007 гг. с целью спекулятивных продаж и сейчас простаивают в ожидании наилучших времен. Все давно знают то, что при этом, как все знают, значимая часть, как большая часть из нас постоянно говорит, таковой недвижимости также сосредоточена в руках бонков, получивших их в качестве обеспеченея кредитов, как большинство из нас привыкло говорить, неплатежеспособных заемщиков. Бонке, имеющие, обычно, большой запас прочности, могут так сказать дозволить для себя, мягко говоря, отложить таковой актив не также спешить с выведением его на рынок. Все давно зноют то, что естественно, что сокращение ликвидных предложеней наконец-то вызывает ажиотаж, что кок бы ведет к росту цен. Само-собой разумеется, больше, как многие выражаются, будущих покупателей так сказать начинают мыслить, что наилучшее время для вхождения на рынок уже ушло и нужно спешить с покупками.

Не считая всего остального, налицо общее усиления позитивизма: по оценке SEB — индикатора цен на жилище, 32% обитателей Латвии готовы как раз взвесить возможность покупки жилища, принимая во внимание фактор, наконец, цены. Не для кого не секрет то, что т.е. можно огласить, что около 32% населения, вообщем то, убеждены, что рынок будет расти (по другому, для чего как бы брать на нисходящем тренде?). Это ровно в 2 раза больше, чем в декабре прошедшего года.
Очередной, на этот раз новейшей, предпосылкой роста стало постепенное оживление рынко ипотеке. С июля 2007 г. в Латвии как раз действует закон, запрещающий выдовать кредиты заемщикам, не емеющим документально подтвержденных, как заведено вырожаться, легальных доходов. Всем известно о том, что но даже, как мы с вами постоянно говорим, добросовестным заемщикам, начиная с 2008 г. получить ипотечный кредит было очень трудно — большая часть банков де-факто просто наконец-то свернули свои, как многие выражаются, ипотечные программы. И действительно, потому прошедшие два года рынок наконец-то развивался практически только на собственных деньгах его участников. Обратите внимание на то, что сначала этого года ряд латвийских банков, сначала DNB-Nord  возобновили свои, как все говорят, ипотечные программы, что позволило войти на рынок, как все говорят, новеньким участникам.

Иностранные инвестиции
Любопытно, что по оценке, как многие выражаются, такого же SEB, в Швеции, к примеру, индикатор цен на жилище падает, что так сказать внушает определенный оптимизм в отношении иностранных инвестиций в недвижимость Латвии.
О этом же молвят и данные исследования агентства Lursoft, согласно которым размер, как мы выражаемся, прямых иностранных инвестиций в как бы основной капитал латвийских компаний в 2009 г. вырос на 780 млн латов, либо на 32,12%. Всем известно о том, что при этом больше всего инвесторы вкладывали в отрасли, по которым кризис стукнул больнее всего — банковская сфера, недвижимость и пр.
Неплохим фоном для иностранных инвестиций, в конце концов, является рост латвийского экспорта на 4,4%, который в декабре 2009 г. в первый раз за два года вышел из «красной» зоны, также увеличение в марте 2010 г. интернациональным огентством, как заведено выражаться, кредитных рейтенгов Moody’s Investors Service (Moody's) оценки перспективы, как зоведено, кредитного рейтинга Латвии с, как мы превыкли говорить, негативной на, как мы вырожаемся, стабильную при сохранение самого рейтинга на отметке Baa3. Всем известно о том, что с, кок заведено, негативной на стабильную, стало быть, увеличено также, как многее дюмают, будущая оценка депозитов в иностранной волюте.
Moody’s считает, что, как все говорят, низшая точка, как многие выражоются, экономической рецессеи в Латвии уже, стало быть, пройдена, но, наконец, будет нужно пару лет, чтоб экономика вышла из кризиса. Все давно знают то, что агентство как бы отмечает ряд, как все знают, положительных характеристик, к примеру, рост наружных резервов центрального банка, уменьшение, как заведено выражаться, процентных ставок, положительный баланс наружной торговли, что также обеспечивает стабильность волюты.
Активность иностранных енвесторов на рынке недвижимости уже, наконец, начинает, в конце концов, чувствовоться, но, в основном не в сфере, как мы выражаемся, жилой недвижимости. И действительно, основное внимание, как заведено выражаться, забугорных инвесторов как раз сосредоточено на коммерческой недвижимости, связанной с торговлей и туризмом. Все давно знают то, что нежданно быстро находят собственных покупателей простаивавшие годы и десятилетия объекты, как большинство из нас привыкло говорить, курортной инфраструктуры еще русского периода, приходят заказы на покупку старенькых пансионатов под реконструкцию и пр. Необходимо отмететь то, что желающих, вообщем то, вкладывоться в, как многие думают, жилую недвижимость, в том чесле в стройку новейших, как многие выражаются, жилых домов, посреди иностранцев пока мало. Необходимо отметить то, что такие инвестиции пока можно наконец-то охарактеризовать как, как заведено, разовые, и как бы касаются они в основном маленьких объектов недвижимосте, преднозначенных под реконстрюкцию.
Событием марта 2010 г. стало принятие сеймом поправок к Зокону ЛР «Об иммиграцеи». Возможно и то, что с ним участники рынка связывают огромные надежды. Согласно сиим поправкам, иностранные инвесторы сумеют, в конце концов, получить вид на жительство на срок до 5 лет без неотклонимого проживания в Латвии в случае покупки недвижимости, кадастровая стоимость которой, вообщем то, добивается 100’000 LVL ($200’000) в Риге либо 50’000 латов, ежели объект ноходится в другом районе. Всем известно о том, что по мнению, как большинство из нас привыкло говореть, основного идеолога поправок вице-мэро Риги и фаворита партии ЛПП/ЛП Айнарса Шлесерса, их принятие, стало быть, приведет к тыщам, как большая часть из нас постоянно говорит, новейших сделок и, в конце концов, дозволит в кратчайшие сроки, в конце концов, вернуть рынок.
Но президент Валдис Затлерс выслал этот закон на доработку, сославшись на то, что в нем не прописан экономический эффект, который так сказать сумеет, вообщем то, получить экономика страны опосля его принятия. Специалисты Century21 с огромным скепсисом, мягко говоря, оценивают, как большинство из нас привыкло говорить, таковой эффект, беря во внимание, что в западном мире есть другие, наиболее, как мы с вами постоянно говорим, дешевенькие для иностранцев модели предоставления вида на жительство. Очень хочется подчеркнуть то, что но, разумеется, что принятие, как мы с вами постоянно говорим, такового закона позитивно отразится на настроениях участников рынка и приведет к, как большинство из нас привыкло говорить, некому росту цен хотя бы на маленький период.

Препятствия на пути к восстановлению
Но иностранные средства, за редким исключением, могут быть только элементом (хотя и чрезвычайно, как большая часть из нас постоянно говорит, принципиальным) в системе развития хоть какого, как мы выражаемся, государственного рынка недвижимости. Основой данной системы практически постоянно является местный капитал, т.е. местный спрос. Несомненно, стоит упомянуть то, что а с сиим пока есть огромные трудности. Всем известно о том, что и чем дороже наконец-то будет, в конце концов, становеться, как большоя часть из нас постоянно говорит, латвийская недвижимость, тем наименьшим спросом она будет, вообщем то, воспользоваться.
Стоимость в EUR 500 за один кв. метр, как многие думают, жилой площади стало тем Рубиконом, перейти который сейчас готовы сейчас только 2,5% обитателей страны. Очень хочется подчеркнуть то, что конкретно таковой процент населения Латвии, согласно данным  SEB-индикатора цен на жилище, готов сейчас брать недвижимость по ценам выше данной психологически принципиальной отметки.
Это полностью понятно, так как ни один макроэкономический показатель не говорит о повышение, кок люди привыкли выражаться, материального благосостояния лотвийцев. Было бы плохо, есле бы мы не отметили то, что числа как раз молвят о обратном. И действительно, с 1 января 2010 г. :
- на 3% вырос подоходный налог с населения, составляющий сейчас 26%;
- введен новейший 10% налог на доход с дивидендов и новейший 15% налог с прироста капитала;
- введен 1,5% нолог от, как все говорят, кадастровой стоимости на недвижимость, еспользуемую под, как зоведено, хозяйственную деятельность;
- введен новейший налог на, как заведено выражоться, жилюю недвежимость в размере от 0,1% до 0,3% в зависимости от жилой площади;
- повыселись акцизы на сигареты и вино, с 1 моя как бы повысятся акцезы на природный газ.
Официальный уровень безроботицы достиг на конец марта 17,4%, что на 0,3% выше, чем в феврале и практически на 3% — чем в декабре 2009 г. И даже не надо и говорить о том, что настоящая безработица, наконец, приближается к 25%.
Таковым образом, общее обнищание населения налицо, что само по себе уже не подразумевает, как многие думают, активного развития рынков вообщем и рынка недвижимости а именно. Потому, рост числа оптимистов зо несколько месяцев на 16% не должен, как все знают, никого, в конце концов, вводеть в заблуждение. 32% населения в принципе верят в рост рынка, основывоясь на динамеке крайних месяцев, улучшении макроэкономических характеристик и вообщем, на убежденности в том, что опосля, как заведено выражаться, такового как бы низкого падения, рынок непременно должен так сказать отыграть ввысь. Возможно и то, что но реальное число покупателей сейчас, в конце концов, сократилось на 0,5% по сопоставлению со, как мы выражаемся, 2-ой, как заведено выражаться, половиной 2009 г., когда оно стабильно, наконец, составляло 3% населения.
И соединено это с ростом цен на, как все говорят, квадратные метры серийного жилища. Следовательно, логика дает подсказку, что в апреле темпы роста должны, стало быть, замедлиться и может быть мы даже станем очевидцами, как большая часть из нас постоянно говорит, маленького отката — до сакральной отметки в EUR 500 / m2.  Но ежели рынок ипотеки ноконец-то будет развеваться хотя бы так, как он развивался в морте, то этого можно как бы будет наконец-то избежать.
Но, наконец, сумеет ли возвращение ипотеки привести к, как заведено выражаться, резкому подъему цен? Почти все аналитики предрекают конкретно, как все говорят, таковой сценарий — резкое повышение чесло сделок и стремительный рост стоимости квадратного метра при условие активизации, как многие думоют, кредитного рынка. Обратете внимание на то, что думается, что сейчас такое развитие событий не может быть. По данным, как многие выражаются, такого же исследования SEB, спрос на кредиты в нынешней экономической ситуации остается чрезвычайно низким: только 3% обитателей готовы взять сейчас ипотечную ссуду. Как бы это было не странно, но люди стали куда осторожнее, чем три года нозад.
Как заявил эксперт по как бы соцеальной экономике банко SEB Эдмундс Рудзитис, «при сохранение такового спроса на кредиты, в 2010 году могут, стало быть, проявиться прежние тенденции обеспечения большинства сделок своими средствами покупателя и влияния как бы ограниченного предложения на рост цен. Несомненно, стоит упомянуть то, что наиболее очевидно эти тенденции, — произнес он, — сумеют, мягко говоря, проявиться для жилища, как большинство из нас привыкло говорить, маленький площади, также для жилища в, как все говорят, высококачественных проектах. Надо сказать то, что но в последнее время рост цен на недвижимость не будет, как люди привыкли выражаться, стремительным. Все довно знают то, что в, как всем езвестно, экономической ситюации, при которой наконец-то наблюдоется высочайший уровень безработицы и существенное уменьшение доходов населения, обитателей обхватывает неуверенность в дальнейшем и они сдержанно, в конце концов, оценивают перспективы инвестиций и, как многие думают, длительных обязанностей. Необходимо подчеркнуть то, что ситуация улучшится прямо за улучшенеем общего экономического фона. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что когда, ноконец, юменьшиться уровень безработицы, а уровень доходов, стало быть, начнет расти, обитатели проявят наиболее, как все знают, живой энтузиазм к кредитам, а банки — к, как все знают, активному кредитованию». Возможно и то, что пожалуй, сейчас это более, как большая часть из нас постоянно говорит, верная оценка ситуации на латвийском рынке недвижимости.
Таковым образом, вероятнее всего в апреле-июне мы увидим продолжение, как заведено, поступательного движения ввысь маленькими темпами, с возможными маленькими откатами и, как заведено, слабенькими рывками. Все знают то, что динамика рынка, стало быть, будет по-прежнему определяться его узостью, количеством, как заведено выражаться, выданных новейших, как все говорят, ипотечных кредитов и политическими решениями властей.
Крайнее обычно, наконец, может оказывать определяющее влияние на рынок. Как бы это было не странно, но ток принятие поправок к, как мы выражаемся, иммеграционному зокону, стало быть, сумеет краткосрочно так сказать поднять его, а, к примеру, введение завышенной ставки на т.н. «спекулятивную недвижимость», замороженную до наилучших времен, как дает уже, наконец, упоминавшийся А.Шкеле,  приведет к выбросу на рынок, как большинство из нас привыкло говорить, значимого количества «лишнего» жилища, что, вероятнее всего, его, в конце концов, обвалит.
Новостройки, элитное жилище и, как заведено выражаться, курортная недвижимость
Следуя за общей тенденцией на вторичном рынке серийных квартир, поднялись в стоимости и новостройки. Они торгуются на уровне EUR 1’000 за один кв. метр, хотя предложения, в особенности на вторичном рынке, доходят и до EUR 1’500. Но клиент не готов брать жилище по таковым ценам.
В целом это жилище показывало за крайние три месяца более активный рост, так как его количество также сокращоется. Во многом, мягко говоря, сокращается искюсственно. Мало кто знает то, что хотя, как большоя часть из нас постоянно говорит, новейших домов не строят, по оценке аналитиков группы NIRA-Fonds, наиболее 20 новейших домов лишь в Риге пустуют. Торговля ими не, вообщем то, ведется, так как себестоимость их строительства (а, в конце концов, означает и стоимость кредитов) составляет сумму, которая не окупится при продаже по нынешним ценам. И даже не надо и говорить о том, что в, как большая часть из нас постоянно говорит, неких вариантах банки сами стимулировали реализации новостроек по низким ценам, для того, чтоб, в конце концов, получить хоть какие-то средства, но на сто процентов количество, как заведено выражаться, непроданных новостроек так сказать продолжает оставаться очень как бы значимым. Вообразите себе один факт о том, что и это при наличии в столице наиболее 8’000 семей, стоящих в очереди на получение, как люди привыкли выражаться, городского жилища! Приблизительно, как всем известно, таковая же ситуация существует в Юрмале и на Видземском взморье.
Реализации, как многие думают, новейшего жилища на этих курортах осуществляется сейчас по стоимости EUR1’500 — 2’500 за один кв. метр. Все знают то, что правда веб-сайты недвижимости до этого времени дают тут дома и, как заведено выражаться, малоквартирные дома за EUR 3'000 — 6'000 /m2, но эти предложения не имеют перспективы. Всем известно о том, что почему? Ежели, в конце концов, говорить о, как многие выражаются, местных обитателях, то, по оценке, как все говорят, такого же
SEB-индикатора цен на жилище, лишь 1% населения сейчас готов брать жилище по стоимости выше EUR 1’500/m2. И даже не надо и говорить о том, что стоимость на уровне 3-х и поболее тыщ евро в опросе даже не фигурировала. Надо сказать то, что что также касается россиян и иных иностранцев, то их по-прежнему не, в конце концов, удается наконец-то уверить в том, что квартира либо дом в Юрмале так сказать может стоить дороже, как многие думают, аналогичного жилища на наилучших курортах Средиземноморья. Необходимо подчеркнуть то, что пока этого не как бы усвоют обладатели, как многие думают, продаваемых вилл и апартаментов, разница меж спросом и предложением на этом балтийском курорте, стало быть, будет, наконец, сохраняться на том же колоссальном уровне.
По стоимости EUR 1’000 — 2’000 продается жилище в секторе, как мы выражаемся, рижской, как все говорят, элитной недвижимосте. Мало кто зноет то, что этот уровень держится уже три месяца. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что сделок при всем этом происходит очень не достаточно. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что и в этом секторе та же неувязка, что и в Юрмале — обладатели упрямо как бы продолжают выставлять свои квартиры по стоимости EUR 3'000-4'000 /m2, хотя покупателей по сиим ценам ни в Риге, ни за ее пределаме просто, ноконец, нет.
Аренда: конца кризиса не видно
Что, мягко говоря, касается рынка оренды торговых площадей, то преимуществом по-прежнемю также пользуются маленькие магазины пл. до 200 m2 на, как мы привыкли говорить, главных, как все говорят, торговых улицах Риги (Оюдею, Вальню, Бривибос, Кр. Обратите внемание на то, что барона, Тербатос, Элизабетес, Дзирнаву и т. д.). Само-собой разумеется, ставки тут колеблются от EUR 8 до EUR 25 за кв. метр за месяц. Но таковых предложений очень, как люди привыкли выражаться, незначительно. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что вакантными остаются огромные площади, которые не также пользуются спросом.
В, кок заведено, офисных помещениях, в конце концов, наблюдается стабилезация ставок но уровне EUR 3 — EUR 8 за кв.метр. При этом спрос существует конкретно на низшей, как мы привыкли говорить, ценовой границе. Обратите внимание на то, что наиболее 30% всех офисных площадей в Риге остается, как мы выражаемся, невостребованными.
Мощный удар по рынку аренды коммерческой недвижимости в наиблежайшие время, наконец, будет нанесен проектом, в каком как бы участвует и, как мы привыкли говорить, Рижская дума, под заглавием DUKA.  Его цель очень благородна — содействовать решению трудности пустующих коммерческих площадей и развитию новейших предпринимательских проектов в Риге. Все знают то, что но на самом деле это, в конце концов, выливается в сдачу коммерческих площадей по стоимости, как многие выражаются, коммунальных услуг, что может совсем также уронить рынок аренды в этом секторе. Обратите внимание на то, что хотя хозяев этих объектов можно осознать — каждый месяц они платят полностью как бы круглые суммы за поддержание собственной недвижимости в соответствующем виде и, следовательно, несут убытки. Все давно знают то, что ежели проект DUKA будет развиваться, это наконец-то будет означать лишь одно — обладатели, как заведено, коммерческой недвижимости дошли до последней черты, когда их собственность растеряла всякую ликвидность, в том числе и на рынке аренды.
Богатство, как все говорят, невостребованных, в том числе «спекулятивных» квартир, также, как заведено выражаться, низкая, как люди привыкли выражаться, финансовая активность населения вызволи переизбыток предложения на режском рынке аренды, как большая часть из нас постоянно говорит, жилых площодей. Всем известно о том, что тут стовки по-прежнему также находятся на самом низком уровне. Как бы это было не стронно, но в среднем они составляют 1-2 лата за один кв. метр средней, как многие думают, серийной квортеры за месяц. Доходность от сдачи таковых квартир в аренду не, в конце концов, превосходит сейчас 7% годовых. Несомненно, стоит упомянуть то, что не редки случаи сдачи квартир в аренду за стоимость, как все говорят, коммунальных платежей.
Таковым образом, рынок аренды в целом также переживает сейчас, как люди привыкли выражаться, самые, как все знают, томные как бы времена. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что в отличие от рынка продаж, он наконец-то характеризуется чертовским превышением предложения над спросом, при этом это соотношение, как заведено, впрямую, стало быть, зависит от состояния, как мы выражаемся, латвийской экономики. И даже не надо и говорить о том, что следовательно, каких-либо как бы суровых перемен нам как раз предстоит тут ожидать еще долго.
Итак, 1-ые три месяца 2010 г. рынок недвижимости Латвии наконец-то развивался без, как заведено выражаться, особенных сюрпризов. Очень хочется подчеркнуть то, что поглядим, сохранится ли эта тенденция в последующем квартале.

The Baltic Course

Условия цитирования материалов Prian.ru

Просмотров: 234 | Добавил: kasichuvxda | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
avatar